在新的市場條件下，筆者認(rèn)為是某些自住房的房價(jià)已不具競爭力。去年10月，北京大規(guī)模的推出自住房，重要背景和原因是去年北京房價(jià)過于火爆，連續(xù)多個(gè)月份領(lǐng)漲全國，北京官方控制房價(jià)目標(biāo)的壓力很大。于是，將大量供應(yīng)自住房，作為穩(wěn)房價(jià)、緩解供需矛盾的一招棋。
自住房棄購證明政府絕非萬能
近期，很多北京人等待已久的自住型商品房終于上市，結(jié)果卻出現(xiàn)中簽者放棄認(rèn)購的現(xiàn)象，有媒體報(bào)道棄購率最高達(dá)20%。這事可就詭異了，之前部分樓盤的房源和申請人數(shù)比一度高達(dá)1∶4000。僧多粥少，中簽的概率比彩票都低。最終居然中簽者放棄認(rèn)購，原因何在？
先說明一下自住房是個(gè)什么東西。2013年10月，北京印發(fā)《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》，提出：將加快發(fā)展自住型商品住房，建設(shè)套型建筑面積90平方米以下的住房，銷售均價(jià)比同地段、同品質(zhì)商品住房低30%左右，2013-2014兩年推出7萬套，5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，5年以后轉(zhuǎn)讓的，如果有增值，應(yīng)當(dāng)將差價(jià)的30%交納土地收益等價(jià)款。自住型商品住房面向全市符合限購條件的家庭，也即：名下無房或僅有一套住房的北京戶籍家庭以及符合購房條件且名下無房的非京籍家庭，都可以購買。同時(shí)，本市戶籍無房家庭以及經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房輪候家庭可以優(yōu)先購買。
顯而易見，自住型商品房實(shí)質(zhì)上仍是限價(jià)商品房，但價(jià)格優(yōu)惠程度略小，顯著小于經(jīng)濟(jì)適用房，而門檻又低于限價(jià)房和經(jīng)適房。由于總價(jià)比周邊周質(zhì)商品房低三成左右，即便是5年后轉(zhuǎn)讓需要交給政府差價(jià)的30%，仍有利可圖。不妨簡單算筆帳(不考慮交易稅費(fèi))：假如當(dāng)前一套自住房總價(jià)200萬，比周邊商品房便宜了三成，即90萬(市場價(jià)290萬)。
假如5年后此套房子按市場價(jià)上漲一倍，即290萬的一倍，540萬元。其差價(jià)為540萬減200萬等于340萬元，這一差價(jià)的30%為102萬元，則最終業(yè)主仍能獲得438萬元，相比200萬元上漲119%。只要能申購成功，不僅自住劃算，其投資價(jià)值也挺高。由此，導(dǎo)致符合購買條件的人數(shù)巨大，申請者甚眾。
既然如此，為何有一批中簽者棄購？原因肯定有多種，比如這類項(xiàng)目位置偏遠(yuǎn)，周邊生活配套差，很多申請者當(dāng)初只是貪便宜、具有從眾心理而參與，結(jié)果真的中簽后，仔細(xì)調(diào)查周邊情況，覺得與先前想像有較大落差，于是心生猶豫。再如，有些人中簽后，發(fā)現(xiàn)對于具體樓盤的戶型、建筑、環(huán)境某些方面等不滿意。
但最關(guān)鍵的原因，在新的市場條件下，筆者認(rèn)為是某些自住房的房價(jià)已不具競爭力。去年10月，北京大規(guī)模的推出自住房，重要背景和原因是去年北京房價(jià)過于火爆，連續(xù)多個(gè)月份領(lǐng)漲全國，北京官方控制房價(jià)目標(biāo)的壓力很大。于是，將大量供應(yīng)自住房，作為穩(wěn)房價(jià)、緩解供需矛盾的一招棋。
然而，今年以來全國樓市快速降溫，出乎很多人意料、也應(yīng)出乎北京官方的意料的是：北京房價(jià)居然也降溫了。全國70城新房價(jià)格指數(shù)5月出現(xiàn)環(huán)比下跌拐點(diǎn)，而北京二手房價(jià)格指數(shù)5月跌幅排70城第一，6月跌幅排70城第二。按市場規(guī)律，在降溫階段，郊區(qū)房價(jià)先跌。于是，原本很有價(jià)格優(yōu)勢的自住房，隨著周邊商品房樓盤價(jià)格的下跌，價(jià)格優(yōu)勢越來越小，甚至蕩然無存。面對這一快速變化的情況，部分中簽者信心動(dòng)搖，感覺到此時(shí)按此價(jià)格購買自住房并非上策，這正是理性經(jīng)濟(jì)人的正常反應(yīng)。
這就反映出一個(gè)復(fù)雜的問題：政府原本想做好事，但快速變化的市場，打亂了原先的政策框架，使政策運(yùn)行出現(xiàn)失序。一個(gè)自住房項(xiàng)目，從土地出讓、建設(shè)、分配、竣工，時(shí)間流程很長。尤其是，土地實(shí)行公開出讓，在出讓地塊的時(shí)候，政府已經(jīng)定好房子銷售價(jià)，政府很難在土地出讓之后，再根據(jù)市場變化調(diào)整售價(jià)，因?yàn)檫@將涉及到已經(jīng)購地的開發(fā)商的利益。
假如北京房價(jià)未來一年一直下跌，如果政府不調(diào)低自住房售價(jià)，則比周邊商品房價(jià)格低30%也就成了空話，部分自住房項(xiàng)目棄購比重必將越來越大。參與的開發(fā)商怎么辦？房子賣不出去，就得賠錢，難道需要政府退還部分土地款嗎？如果真如此，北京相關(guān)部門必然焦頭爛額！
實(shí)際上，類似教訓(xùn)早就發(fā)生過。其一，香港有個(gè)“八萬五計(jì)劃”。1997年之前幾年，香港房價(jià)持續(xù)上漲，民怨很大。香港回歸后，第一任行政官董建華于1997年10月宣讀首份施政報(bào)告，提出十項(xiàng)工作計(jì)劃，其中“安居”一項(xiàng)中包括三大目標(biāo)：每年興建的公營和私營房屋單位不少于八萬五千個(gè)、十年內(nèi)全港七成的家庭可以自置居所、輪候租住公屋的平均時(shí)間縮短至三年。1997年，政府拍賣了19幅住宅用地，另外批出7幅土地作居屋(相當(dāng)于大陸的經(jīng)適房)，以及售出3幅土地供私人機(jī)構(gòu)參建居屋(相當(dāng)北京的自住房)。
非常不湊巧的是，受亞洲金兩融危機(jī)的影響，香港房價(jià)四季度開始下跌，1998年6月政府被迫暫停賣地直至1999年4月。2000年過后，首批“八萬五”時(shí)期興建的住宅推出，大大增加了住宅供應(yīng)，這對于正在降溫中的樓市而言，無異于雪上加霜，自然進(jìn)一步助跌了房價(jià)?！鞍巳f五計(jì)劃”終究尷尬收場。
其二，上海有個(gè)“兩個(gè)一千萬工程”。2003年上海房價(jià)開始加速漲，溫州炒房團(tuán)現(xiàn)身，2004年大漲，2005年一季度猛漲(那時(shí)深圳北京還沒怎么漲)。與2013年的北京一樣，上海當(dāng)局壓力很大，3月份推出了“兩個(gè)一千萬工程”：今年全市將新開工配套商品房1000萬平方米、中低價(jià)普通商品房1000萬平方米，爭取實(shí)現(xiàn)可預(yù)售面積2000萬平方米。這樣，以配套商品房為主的中低價(jià)普通商品住房占供應(yīng)總量的65%，預(yù)計(jì)將有20多萬戶居民得益。
與香港和北京同樣不巧的是，在新老國八條的調(diào)控下，下半年上海房價(jià)急轉(zhuǎn)直下，明顯下跌，一直調(diào)整至2007年二季度隨全國大勢上漲。在此其間，作為動(dòng)拆遷安置用途的1000萬平米配套商品房，還算順利推進(jìn)。而作為限價(jià)房性質(zhì)的1000萬平米中低價(jià)普通商品房(地價(jià)按照土地招標(biāo)的市場底價(jià)來確定，房價(jià)實(shí)行低于周邊市場價(jià)格，供應(yīng)對象主要是沒有享受過房改政策或沒有買過房的本市居民)，由于上海商品房價(jià)格下跌后，這一產(chǎn)品的開發(fā)和銷售遇到重大困難，后來無法完成計(jì)劃，其中部分樓盤后來轉(zhuǎn)性為商品房出售。相較可知，北京自住房房，與當(dāng)年上海的中低價(jià)普通商品房相比，簡直是就是“孿生兄弟”。
其三，2008年限價(jià)房之痛。2002年限價(jià)房最先出現(xiàn)在寧波。2006年后，廣州、成都、北京、南京等少數(shù)城市嘗試限價(jià)房。2008年三四月份，在多地出臺(tái)的《2008年住房建設(shè)規(guī)劃》中都提出限價(jià)房計(jì)劃，如北京計(jì)劃建設(shè)450萬平方米。然而，受國際金融危機(jī)影響，2008年全國房價(jià)開始下跌，8月份全國70個(gè)大中城市房價(jià)首次出現(xiàn)環(huán)比下跌(本輪則是今年5月首次下跌)，于是北京、天津、廣州、深圳的限價(jià)房用地紛紛流拍，開發(fā)商不愿參與了。而購房人也視若雞肋，由于周邊商品房價(jià)格下跌后，限價(jià)房項(xiàng)目已無多大優(yōu)勢可言，且質(zhì)量卻多不如商品房，于是在廣州、北京等地，限價(jià)房中簽人棄購的現(xiàn)象越來越嚴(yán)重。
經(jīng)過上述三個(gè)案例，可以總結(jié)出一條規(guī)律：在住宅政策方面，以行政之手進(jìn)行干預(yù)，同時(shí)又想讓市場之手也發(fā)揮作用，甚至在一定程度上，政府想讓開發(fā)商承擔(dān)與收益不相匹配的更大的市場風(fēng)險(xiǎn)，卻一門心思要達(dá)到惠民生的政績目的，很容易以失敗而收場！而多地的限價(jià)房和北京的自住房，就具有上述特征。有些遺撼的是，北京相關(guān)部門，似乎并沒很好的研究過香港與上海的教訓(xùn)，甚至已經(jīng)有些淡忘2008年發(fā)生在北京的限價(jià)房之尷尬。在一定程度上講，在一個(gè)地方第二次摔跤。
最后，從更高層面看，住房政策、制度、供應(yīng)體系等，是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，政府必須慎重的進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新。從國際上看，實(shí)行住宅供應(yīng)“雙軌制”的國家占主導(dǎo)，政府主導(dǎo)保障房，市場主導(dǎo)商品房。在福利色彩較濃的少數(shù)國家，比如德國，實(shí)行的“三元制”：保障低端、支持中端、放開高端。當(dāng)前，我國住房政策、制度和供應(yīng)體系，還在探索過程中，尚沒最后定型。只是，根據(jù)相關(guān)信號，官方略偏向于“雙軌制”。
證據(jù)一，2013年10月29日，政治局就加快推進(jìn)住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)進(jìn)行第十次集體學(xué)習(xí)，習(xí)近平總書記表示：只有堅(jiān)持市場化改革方向，才能充分激發(fā)市場活力，滿足多層次住房需求。同時(shí)，總有一部分群眾由于勞動(dòng)技能不適應(yīng)、就業(yè)不充分、收入水平低等原因而面臨住房困難，政府必須“補(bǔ)好位”，為困難群眾提供基本住房保障。從我國國情看，總的方向是構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。
證據(jù)二，在今年3月出臺(tái)的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014－2020年)》中，專門闡述了健全住房供應(yīng)體系：加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。對城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入住房困難家庭，實(shí)行租售并舉、以租為主，提供保障性安居工程住房，滿足基本住房需求。穩(wěn)定增加商品住房供應(yīng)，大力發(fā)展二手房市場和住房租賃市場，推進(jìn)住房供應(yīng)主體多元化，滿足市場多樣化住房需求。
上述兩點(diǎn)透露出：未來我國的住房供應(yīng)體系，很可能是“雙軌制”，政府主導(dǎo)保障房、市場主導(dǎo)商品房。這其中，保障對象界定為：城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入住房困難家庭。保障方式以租為主，經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房這類的產(chǎn)權(quán)房，正在被淡化。而北京的自住房，實(shí)質(zhì)是扶持“夾心層”家庭的購房需求，但建設(shè)規(guī)模過大，偏離了國家住房供應(yīng)的主導(dǎo)方向。
從國際經(jīng)驗(yàn)看，隨著一國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民住房水平的提高，住房保障的方式，會(huì)由配售轉(zhuǎn)為配租，由實(shí)物配租轉(zhuǎn)為貨幣補(bǔ)貼。
2009年以來，我國棚改房和保障房建設(shè)，經(jīng)歷了“大躍進(jìn)”，“十三五”期間，應(yīng)開始漸進(jìn)式的將重心轉(zhuǎn)向貨幣補(bǔ)貼，其中可將“共有產(chǎn)權(quán)房”作為解決“夾心層”的產(chǎn)品，小規(guī)模的運(yùn)行。
而北京這樣大規(guī)模建設(shè)“自住房”的行為，從住房供應(yīng)體系發(fā)展方向來看，并不妥當(dāng)。如果僅僅是把自住房當(dāng)作調(diào)節(jié)房價(jià)、迎合輿論的工具，則必然在房價(jià)下跌時(shí)遭遇尷尬和困局。